種種跡象表明，房地產融資端再臨收緊。市場先是傳出房企發債“借新還舊”受限，隨后業界再度刷屏：央行已出臺“345新規”，旨在控制房企有息負債規模。盡管網傳版本略有差異，但降低房企債務杠桿，避免房地產金融化已是大勢所趨。

收緊傳聞頻現

近日，市場傳言監管部門出臺“345新規”控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”：紅線一，剔除預收款后的資產負債率大于70%;紅線二，凈負債率大于100%;紅線三：現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分擋設定為有息負債規模增速閾值，每降低一擋，上限增加5%。

即如果“三線”均超出閾值為“紅色擋”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值為“橙色擋”，有息負債規模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色擋”，有息負債規模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色擋”，有息負債規模年增速不得超過15%。

此外，對于近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經營活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業，需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，并對其信托融資、資管產品、海外融資等予以限制。

幾乎同時有知情人士透露，銀行間市場交易商協會要求房企新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債。從具體安排來看，8月10日后備案的項目，只允許償還不超過對應存量債務融資工具的85%。

多家企業踩了“三道紅線”

對于上述傳聞，記者接觸的深圳券商人士表示，“債券發行借新還舊縮額應該無誤，‘345新規’還有待確認。”

國金證券分析師趙旭翔也指出，“三道紅線”傳言非常具體，和2019年傳言的版本略有區別，但方向一致。考慮到7月下旬召開的房地產工作會議精神，房地產企業融資端收緊是大概率事件。

在業內人士看來，監管收緊相關政策主要是為了降低房地產公司杠桿率，防止部分大舉負債的地產公司因為資金鏈斷裂而出風險。據了解，鼎諾投資統計了全市場有2019年報數據的房地產發債企業，數據顯示踩了三條紅線的房地產企業大概有50多家企業;踩了兩條紅線的企業近50家;踩了一條紅線的企業有108家。以融創為例，近些年公司致力于文旅城建設。文旅版圖擴張的背后，去年年末公司剔除預收款后的資產負債率為86%，凈負債率為159%，現金短債比為56%。公開消息顯示，融創已于2020年5月發行票面利率為5.6%，總額為33億的5年期公司債。6月，融創又發行了一筆總額為80億元的小公募債，也是用于償還公司債券。7月，融創再為償債籌資，發行兩筆合計10億美元優先票據。

房企加快融資步伐

正是看到近期融資收緊信號的逐步釋放，最近房企加快了融資步伐。貝殼研究院統計數據顯示，在8月3日至9日一周內，房企融資規模環比上漲近六成，其中，境外融資額環比增長305%。

記者注意到，僅8月6日一天，就有新城發展、禹洲集團、建業地產、華南城等多家房企先后發布了融資計劃。對此，趙旭翔判斷，如果按照傳言的版本對房企進行融資監管，房企銷售規模的增速將趨于一致。過去幾年增長較高過高的房企會因為資債指標超限，融資受限，未來幾年會放慢增速。此外，土地市場較熱的局面可以得到一定程度的緩解，土地價格的波動將會降低。(江芬芬)

關鍵詞： 地產融資