新華財經(jīng)上海9月26日電（談瑞、高婷、衛(wèi)韋華）上海8月25日出臺的樓市新政已實施滿月。從近一個月來的市場交易數(shù)據(jù)監(jiān)測情況看，新政對于上海房地產(chǎn)市場的提振效應已初步顯現(xiàn)，新房與二手房兩大市場呈現(xiàn)出差異化的修復態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士分析認為，新政有效激活了外環(huán)外市場的購房需求和置換鏈條，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季到來，政策長期效應值得關注。

新房短期提振顯著 二手房穩(wěn)步爬坡

圖片來源：行業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)

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新房市場對政策的敏感度在此次新政落地后表現(xiàn)得尤為突出，短期內(nèi)成交量迎來明顯提振。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后的首周，上海新房網(wǎng)簽成交量便迎來顯著增長，環(huán)比增幅超過30%，形成一波清晰的成交小高峰。這一數(shù)據(jù)走勢與政策落地初期的市場熱度形成了呼應——上海外環(huán)外多個新建樓盤開啟認購后迅速售罄，訪客量和成交量較新政前明顯增加，閔行梅隴、寶山楊行等板塊的部分項目甚至實現(xiàn)了“三開三罄”的亮眼成績，充分表明新政快速激活了剛需群體與改善群體的入市積極性，讓部分此前持觀望態(tài)度的購房者加快了置業(yè)決策節(jié)奏。

不過，新房市場的這種脈沖式增長態(tài)勢并未持續(xù)太久。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在首周的成交高峰過后，隨后三周上海新房成交量逐步回歸理性區(qū)間，整體交易節(jié)奏趨于平穩(wěn)，但即便如此，成交量仍穩(wěn)定維持在較高水平。綜合新政實施首月的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，新房成交總量環(huán)比上漲19%，政策對新房市場的短期拉動效應顯著。需要注意的是，從同比維度來看，新房網(wǎng)簽量較去年同期仍下降2.5%，但這一降幅已較去年同期收窄33個百分點。這表明，盡管當前上海新房市場整體熱度與去年同期相比仍存在一定差距，但新政帶來的積極變化已初步顯現(xiàn)。

與新房市場短期爆發(fā)的態(tài)勢不同，上海二手房市場在新政實施后呈現(xiàn)出“穩(wěn)步爬坡”的溫和修復態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后的四周里，上海二手房網(wǎng)簽成交量依次為4704套、4416套、4794套、5021套，從周度數(shù)據(jù)變化可以看出，二手房成交重心正持續(xù)上移，呈現(xiàn)出階梯式增長的良好趨勢。這種成交量的逐步攀升，也與市場咨詢量、帶看量的同步回升形成了呼應。頭部房產(chǎn)中介機構(gòu)披露的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政落地后，前往門店或通過線上平臺咨詢房源的客戶數(shù)量明顯增加，經(jīng)紀人帶看量也隨之走高，市場交易活躍度持續(xù)提升。

值得關注的是，二手房掛牌量的變化也釋出積極信號。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自9月以來，上海二手房掛牌量累計減少1453套。業(yè)內(nèi)分析認為，掛牌量的下降主要源于兩方面因素：一方面，隨著新政對市場預期的改善，部分原本計劃出售房源的房東對市場走勢更有信心，選擇暫時下架房源，轉(zhuǎn)而觀望市場進一步變化；另一方面，房產(chǎn)交易平臺近期開展了重復庫存清理工作，剔除了部分重復掛牌、信息失效的房源，讓掛牌數(shù)據(jù)更能真實反映市場供給情況。掛牌量的適度減少，在一定程度上緩解了此前二手房市場面臨的供給壓力，為市場供需關系的進一步平衡創(chuàng)造了有利條件。

外環(huán)外交易活躍度提升 長期走勢仍待觀望

上海此輪樓市新政的核心內(nèi)容之一就是對外環(huán)外限購政策的松綁。此前本地居民在外環(huán)外最多可購買2套住房，新政實施后這一限制全面取消。

外環(huán)外區(qū)域在上海樓市中占據(jù)著重要分量。據(jù)摩根大通統(tǒng)計，上海外環(huán)外新房交易量占全市總量的61%，二手房交易量占比也達到全市總量的51%。換而言之，上海樓市超過一半的成交份額來自外環(huán)外區(qū)域，因而此次該區(qū)域限購套數(shù)限制的全面放開，對整體市場的影響不言而喻。

新政實施后的市場反饋也驗證了這一判斷。根據(jù)中指研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，新政后首月，上海外環(huán)外新房成交占全市比重攀升至73.45%，不僅創(chuàng)下年內(nèi)新高，更較年內(nèi)平均水平高出12.29%。這一顯著的占比提升，印證了政策對外環(huán)外新房市場的引導作用正在快速釋放，政策松綁有效激發(fā)了該區(qū)域的購房需求。?

與此同時，外環(huán)外二手房市場的活力也得到明顯激活，尤其是置換鏈條的運轉(zhuǎn)效率顯著提升。新政實施后的前兩周，外環(huán)外二手房成交比重分別達到49.5%和49.1%，這兩組數(shù)據(jù)均明顯高于年內(nèi)44.3%的平均水平。業(yè)內(nèi)人士解讀認為，這一變化表明新政提振下，外環(huán)外區(qū)域的剛需群體和改善型需求客戶開始積極入市，二手房交易活躍度的提升不僅帶動了區(qū)域市場流動性改善，也為整個上海二手房市場的循環(huán)運轉(zhuǎn)注入了動力。

不過，對于新政的長期影響，市場機構(gòu)仍多保持謹慎判斷。摩根大通在研報中結(jié)合歷史數(shù)據(jù)表示，從過往經(jīng)驗來看，地方層面出臺的樓市寬松政策，對市場成交量的提振作用通常具有一定時效性，多數(shù)情況下僅能維持數(shù)月，且政策影響主要集中在“交易量”層面，對“成交價”的拉動效應相對有限，難以形成持續(xù)性的價格上漲動力。?

當前上海二手房市場面臨的庫存壓力也為市場走勢增添了一些不確定性。上海市房地產(chǎn)交易中心披露的數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，上海全市二手房掛牌量達35.65萬套，庫存高企的態(tài)勢仍未得到有效緩解。高庫存背景下，市場供需關系短期內(nèi)或難以發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。

圖片來源：上海市房地產(chǎn)交易中心

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