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萬科旗下物業公司萬物云，近日發布上市以來首份中期報告。

截至2023年上半年末，公司在管住宅項目數量達3586個，較去年末增長140個。萬物云未披露最新的管理面積，3586個仍低于碧桂園物業2022年底的6601個，管理規模大概率仍是行業第二。

上半年萬物云實現營收160.2 億元（人民幣，下同），同比增長12.5%；毛利潤24.1億元，同比增長13.4%，毛利率為15.1%，調整后（剔除歷史收購帶來的客戶關系攤銷3.21億元）毛利率為17.1%，較2022年同期提升0.2個百分點。

新房市場萎縮，存量市場對物業公司來說變得更為重要，在住宅領域就是二手房住宅小區。萬物云董事長朱保全在日前的2023年中期業績會上介紹，存量市場的交易量從2019年下半年的30%，到今年上半年已經增加至45.3%。“也就是說，住宅物業來自開發商前期合同的占比降低，來自于業委會換手的存量物業合同上升。”他說。

今年3月的2022年年報發布會上，朱保全稱：”對公司來說最重要的事情還是做蝶城。”“蝶城戰略”就是深挖存量市場，所謂的“做周邊三公里的生意”。

截至2023年6月30日止六個月，萬物云的蝶城總數從2022年的584個增長到601個。由于蝶城的拓展，今年上半年，來自于萬科集團貢獻的持續關連交易收入占比下降至13.6%。業績期內物業及設施管理服務收入中，由第三方客戶貢獻的收入占比達85.5%。

上半年，萬物云還累計退出了89個住宅物業項目，原因是盈利能力較低。

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