中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)5月14日訊：一家總部在寧夏銀川，與萬(wàn)科有著緊密戰(zhàn)略合作、業(yè)務(wù)覆蓋寧夏、青海、陜西、內(nèi)蒙古和四川等7個(gè)省市的開(kāi)發(fā)商——中億基業(yè)控股有限公司（下稱“中億基業(yè)”）在5月11日向港交所遞交了招股書(shū)，國(guó)泰君安國(guó)際為獨(dú)家保薦人。

若順利完成IPO，中億基業(yè)有望成為寧夏首家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

前身為寧夏中房實(shí)業(yè)

招股書(shū)顯示，中億基業(yè)的名字并不為業(yè)內(nèi)所熟悉，但在招股書(shū)中，披露了與知名中房集團(tuán)之間的關(guān)系，并強(qiáng)調(diào)與萬(wàn)科戰(zhàn)了合作關(guān)系以及業(yè)務(wù)關(guān)系。

招股書(shū)顯示，中億基業(yè)歷史可以追溯至1991年中房集團(tuán)銀川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司的成立，即寧夏中房實(shí)業(yè)的前身，主要從事（其中包括）物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理以及提供養(yǎng)老及教育服務(wù)等業(yè)務(wù)。據(jù)中國(guó)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，中房銀川總公司進(jìn)行了企業(yè)改革，于1994年改制為一家有限責(zé)任公司寧夏中房實(shí)業(yè)。自此，寧夏中房實(shí)業(yè)開(kāi)始在寧夏回族自治區(qū)銀川市開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)。

截至2020年3月底，中億基業(yè)擁有合共30個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)占總建筑面積為651.67萬(wàn)平方米，覆蓋寧夏回族自治區(qū)、青海省、陜西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)及四川省的7個(gè)城市，30個(gè)項(xiàng)目中其中有28個(gè)均位于西北部。

與萬(wàn)科戰(zhàn)略合作

招股書(shū)中特意強(qiáng)調(diào)與萬(wàn)科的戰(zhàn)略合作關(guān)系。自2017年9月28日，中億基業(yè)和萬(wàn)科成立了中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)，初始注冊(cè)資本為1億元。具體而言，中房萬(wàn)科事業(yè)分別由萬(wàn)科（成都）企業(yè)有限公司、寧夏中房實(shí)業(yè)及獨(dú)立第三方深圳花銀（于中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)的股權(quán)除外）分別擁有40%、40%及20%股權(quán)。

截至2021年3月31日，中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)擁有總建筑面積為338.96萬(wàn)平方米的11個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括2個(gè)城市。中億基業(yè)認(rèn)為，與萬(wàn)科集團(tuán)的業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系將繼續(xù)在未來(lái)發(fā)展中發(fā)揮寶貴作用。

方陸及其配偶間接持股42.91%、行業(yè)淵源頗廣

此外，招股書(shū)顯示，中億基業(yè)的董事會(huì)主席名為方陸，58歲。其與配偶張岷，以及全資擁有的MSmart International持有公司股份42.91%。

其他董事局成員還包括執(zhí)行董事兼總裁張君，執(zhí)行董事兼副總裁王小平、非執(zhí)行董事朱瑜，以及三位獨(dú)立非執(zhí)行董事——馮侖、歐陽(yáng)寶豐、路林。

公告顯示，董事會(huì)主席方陸于2000年8月加入集團(tuán)前，于1992年3月至1994年5月，曾擔(dān)任銀川高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的主任助理，后任副主任，主要負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及招商引資工作。

于1994年6月至2000年7月，方陸擔(dān)任寧夏愛(ài)華建筑裝飾工程有限公司的總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)務(wù)發(fā)展、項(xiàng)目管理及員工管理；于2000年8月至2010年11月，其擔(dān)任中億基業(yè)總經(jīng)理兼副主席，主要負(fù)責(zé)監(jiān)督經(jīng)營(yíng)管理及業(yè)務(wù)發(fā)展。

相較于方陸，獨(dú)立非執(zhí)行董事馮侖在地產(chǎn)界可謂無(wú)人不知，其一手建立的萬(wàn)通以及“萬(wàn)通六君子”的故事可以說(shuō)伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

招股書(shū)指出，另一位歐陽(yáng)寶豐的知名度雖然比不上馮侖，但也是房地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士，其2007年至2011年擔(dān)任寶龍地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官，目前還在弘陽(yáng)地產(chǎn)、中梁控股、新力控股、正榮服務(wù)、上坤地產(chǎn)等最近兩三年先后登陸港交所的地產(chǎn)或物業(yè)公司擔(dān)任獨(dú)立非執(zhí)董。

收入不穩(wěn)：收入、凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率分別為50.0%、52.0%

業(yè)績(jī)方面，招股書(shū)顯示，2018-2020年，中億基業(yè)收入分別為人民幣25.037億元、人民幣21.251億元及人民幣56.358億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為50.0%；凈溢利分別約為3.646億元、5.148億元、8.427億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率52.0%。

具體而言，中億基業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益由2018年的人民幣24.79億元減少至2019年的人民幣20.75億元，中億基業(yè)表示原因是于2019年并無(wú)交付任何新的大型項(xiàng)目，交付總建筑面積由36.87萬(wàn)平方米減少至29.59萬(wàn)平方米。而2020年，物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益為人民幣55.38億元，主要是由于在2020年交付五個(gè)新的大型項(xiàng)目。

交付物業(yè)的平均售價(jià)由2018年人民幣6725元/平方米，增長(zhǎng)至2019年7011元/平方米，并于2020年維持穩(wěn)定于人民幣6965元/平方米。

毛利率為三年最低、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)

從毛利率方面看，2018-2020年，中億基業(yè)毛利率發(fā)布為34.8%、39.1%、31.8%。中億基業(yè)稱，2020年毛利率同比下降的原因是去年新項(xiàng)目交付大部分為優(yōu)質(zhì)室內(nèi)裝修工程，從而增加了開(kāi)發(fā)成本及降低了毛利率。

從借貸總額看，2018-2020年，中億基業(yè)借貸總額分別為13.12億元、13.51億元、19.19億元。其中，一年內(nèi)需償還銀行貸款為4.85億元，一至兩年內(nèi)應(yīng)償還的銀行貸款為4.19億元，三至五年應(yīng)償還銀行貸款為3750萬(wàn)元。截至2020年12月31日，中億基業(yè)加權(quán)借貸利率約為7.3%。

從現(xiàn)金方面看，2018-2020年，中億基業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為14.59億元、10.03億元和23.37億元。但經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流方面，2020年由正轉(zhuǎn)負(fù)至-9.33億元。

截至2018年、2019年、2020年12月31日，中億基業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分別約為88.66%、91.68%、91.84%。

土地方面，截至2021年3月31日，中億基業(yè)應(yīng)占總土地儲(chǔ)備為651.72萬(wàn)平方米，包括住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/葛亮）

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