中華網財經11月8日訊：不久前，在萬科舉行2021年媒體交流會上，郁亮表示，行業冬天來了，大家都冷，首先要自己解決自己過冬問題。

而在萬科發布2021年10月銷售及近期新增項目情況簡報顯示，2021年10月該公司實現合同銷售面積258.1萬平方米，同比下降29.51%；合同銷售金額419.5億元，同比下降19.7%；2021年1~10月公司累計實現合同銷售面積3,204.5萬平方米，同比下降11.76%；合同銷售金額5,210.7億元，同比下降4.4%。目前已完成7900億元年度銷售目標的68.96%。

也就是，截至10月末，萬科房地產開發的銷售業績完成年目標剛剛接近七成，行業大環境下行萬科業績也一退再退。

房地產“冬天”萬物云上市猜想

恰巧在這時，物業板塊這一“印鈔機”在此前一再被郁亮及萬科否認上市不合時機，而如今在這個房地產的“冬天”萬物云被推上了上市路。11月5日萬科的第十屆監事會第八次會議決議公告，審議通過了萬物云有關上市的多項決議。

這一舉動，也被業界人士猜測稱，這是萬科亟待轉型的一種安排。也有投行分析指出，此時并非上市最佳時機。

而郁亮最近一次談及萬物云的上市問題是在今年6月，其表態是：萬物云要作為城市服務商去敲鑼。

增速低于碧桂園服務

據萬科年報披露，截至2020年底，萬物云在管面積達5.66億平方米。這個體量什么概念，行業龍頭碧桂園集團截至2021年6月30日的物業服務收費管理面積約6.4億平方米，合同管理面積約12.05億平方米。也就是說，萬物云未上市前其規模已接近碧桂園服務，此次上市港股市場勢必將迎來另一物業巨無霸，其估值及也將引發一番猜想。

對標碧桂園服務來看，從近年的增速方面，萬物云持續低于碧桂園服務。數據顯示，2018年-2020年度，萬物云分別實現收入為97.96億元、127.00億元、182.04億元，同比增速分別為32.95%、29.65%、27.36%。而碧桂園服務則分別是46.75億元、96.45億元、156.00億元，同比增速分別為49.74%、106.31%、61.74%。

同樣在盈利能力與碧桂園服務尚有距離。數據顯示，盈利表現上，截止2021年6月30日，碧桂園服務營收115.60億元，毛利為38.60億元，經營利潤30.11億元，營業利潤率26%。萬物云今年上半年營收103.83億元，經營利潤為10.43億元，營業利潤率僅為10%。營業利潤率不及前者的40%，不過收入規模在縮小。

也有投資者就此表示，相較潛在投資價值，萬物云目前走的路線略顯粗放，而碧桂園服務已開始進入下沉精耕細作。雖然行業集中度還不夠，但在萬物云上市后會加快行業洗牌。

萬科持股62.889%

就萬科于11月6日發布的萬物云赴港上市公告來看，截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%的股權，持有股份數660,602,000股。

公告顯示，此次發行方式為香港公開發售及國際配售，發行具體上市時間將根據境外資本市場狀況、審批進展及其他情況決定。

發行規模根據香港聯交所關于最低流通比例的規定和萬物云未來發展的資金需求，此次發行的H股股數不高于萬物云發行后總股本的15%（超額配售選擇權行使前），并授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售選擇權。

根據公告披露，截至該公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權。萬物云成立于2001年2月，注冊資本為人民幣105,042萬元，主要經營范圍包括物業服務家政服務；與物業管理相關的房屋維修、養護，樓宇機電設備，環境衛生及園林綠化設計、房地產經紀等。

截至2021年6月30日（未經審計），萬物云的總資產為190.10億元，總負債119.30億元，所有者權益70.8億元；2021年1-6月，萬物云錄得營業收入103.83億元，營業利潤10.43億元。

此前，萬科方面表示，目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。

公告中，萬科表示，公司相信如果此次分拆上市得以實現，將有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發、經營、服務并重的轉型發展。本次分拆上市后，公司仍將繼續保持對萬物云的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

同時通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢。

值得一提的是，在萬科發布擬分拆萬物云到香港聯交所上市公告后，萬物云CEO朱保全在朋友圈中寫道，“恰逢其時，合伙奮斗”。

對于萬物云上市進展，中華網財經將進一步關注并報道。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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