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本月觀點：7月地產投資、銷售、信貸數據持續走弱，政治局會議首提供求新形勢，住建部首提降低首套住房首付比例，強調落實“認房不認貸”等，北上廣深均表態跟進舉措，有望打開“新形勢”下的政策空間。短期關注銷售轉弱、個別房企信用事件發酵帶來的政策博弈機會，中長期關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企保利發展、招商蛇口、越秀地產、華發股份、中國海外發展、濱江集團、建發國際集團等；同時建議關注物業管理企業及城中村改造的產業鏈機會，如保利物業、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材等。

政策：新形勢下政策空間打開，一線城市需求端有望發力。7月涉房類政策32項，其中偏松類政策25項；延長“金融十六條”期限，政治局會議首提供求新形勢，北上廣深紛紛表態將落實倪虹部長講話要求，會同有關部門更好滿足居民剛性和改善性住房需求，有望盡快跟進舉措；央行提及指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，后續房貸利率下調仍存空間。

資金：居民信貸再度走弱，房企境內融資規模環比回升。7月M2同比增速環比回落0.6pct；社融存量同比增速回落0.1pct，居民信貸再度走弱。7月房企境內債融資規模環比升64.8%。“金融16條”中部分政策獲延期，主要涉及房企存量融資展期、專項借款支持項目的配套融資支持等，多家房企股權融資計劃取得突破性進展；民營房企中新城控股、新湖中寶等先后成功發行中票等。

樓市：成交延續疲軟，各能級城市價格均環比下跌。8月（截至18日）重點50城新房月日均成交環比降7.2%，同比降34.9%，降幅較上月擴大0.7pct；百城住宅價格中，各能級城市均環比下跌；7月央行貨幣政策司司長指出，我國房地產市場供求關系已發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺政策存在邊際優化空間，核心城市政策或迎優化。

地市：土地供應季節性回落，土地市場面臨流拍壓力。7月供地規模季節性回落，百城土地供應建面環比降48.4%；成交建面環比降33.1%；成交持續走弱影響房企拿地信心，7月百城土地流拍率升至33%，創2021年以來新高。盡管核心城市土拍仍有熱度，但亦有降溫勢頭。7-8月上海、深圳土拍中，仍有地塊觸頂成交，但非核心區域多以底價成交，甚至流拍情況。

房企：延續探底行情，核心城市樓市復蘇動能有待提振。7月供需兩淡，樓市延續探底行情，百強房企累計銷售額同比下降5.9%，單月銷售額同比下滑37.2%；累計銷售面積同比下滑17%，單月銷售面積同比下滑36.8%，降幅進一步擴大。7月下旬以來中央頻繁釋放利好信號，若核心一二線城市松綁“四限”，新房成交規模有望止跌企穩；弱二三線城市購買力仍需修復，短期成交難有明顯起色。

板塊表現： 7月申萬地產板塊上漲14.16%，跑贏滬深300（4.48%）；截至2023年8月21日，當前地產板塊PE（TTM）15.3倍，估值處于近五年97.6%分位。

風險提示：1）若后續貨量供應由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業銷售、開工、投資等產生負面影響；2）若樓市去化壓力超出預期，銷售持續以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險；3）政策呵護力度有限，行業調整幅度、時間超出預期，將對行業發展產生負面影響。

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