文 | 藺煙然

從近20年的歷史數據來看，商品住宅市場成交面積同比增速與M1同比增速基本同步。對M1數據進行周期擬合，目前市場正處于底部調整的進程中，存在繼續下探的空間。

【資料圖】

2023年上半年市場環比2022年是“階梯式L型”下探，2季度環比1季度，以及5、6月銷售數據環比同樣呈現“階梯式L型”下探。按此趨勢，同策研究院預計，下半年比上半年可能再次階梯式下探。

如果任由市場發展，未來半年到一年的時間，市場將承受較大下降壓力，明年上半年可能再次呈現“L型”趨勢。

圖：2000-2023年6月M1-M2與周期擬合趨勢

市場風險也尚未出清。根據同策研究院估算，截止2022年全國項目停工面積就約有8.96億平米，商品住宅為6.7億平米，占比約73%，相關風險在今年持續累積。在國家級調控政策不會大幅寬松的情況下，下半年最直接的影響就是風險高的房企繼續停工、暴雷、甚至破產，市場回暖難上加難。

假設市場依然“L”型下探，參考樣本城市6月環比跌幅，用中性測算和悲觀測算兩種方式預測市場規模，同策研究院預估今年全國住宅名義銷售規模在7.9億-8.7億平米之間。

具體來看，中性情況下（下半年環比跌幅參考樣本城市6月環比跌幅）銷售面積約8.7億平米，全年同比下跌24.3%。

悲觀情況下（三、四季度階梯式環比下跌，跌幅參考樣本城市6月環比跌幅），即三季度環比二季度下跌，四季度環比三季度繼續下跌，預計全年銷售面積7.9億平米，全年同比下跌30.6%。

上述測算是名義上的成交規模，考慮到工抵房僅是名義上的產權過戶交易，不形成實質性交易。剔除工抵房近1億平米的規模，實際的住宅銷售規模可能僅介于6.9億-7.7億平米。

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